전세사기 고소장, 어떻게 써야 할까? 변호사가 알려주는 핵심 5단계

전세사기 피해자가 고소장을 작성할 때 가장 많이 막히는 지점은 '기망행위 입증'입니다. 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의사가 없었다는 점을 구체적 사실로 특정해야 하며, 계약 당시 임대인의 재정상태·근저당 은폐 여부·허위 고지 등을 증거로 뒷받침해야 합니다. 법무법인 서앤율이 실제 상담 사례를 바탕으로 핵심 쟁점과 대응 절차를 정리했습니다.

K씨 사건에서 드러난 '고지 의무 위반' 함정

서울 관악구에 거주하던 K씨(38세, 직장인)는 2023년 10월 보증금 1억 8,000만 원에 전세 계약을 체결했습니다. 계약 당일 등기부등본을 확인했지만 근저당권이 없었고, 집주인은 "곧 대출을 정리할 예정"이라고 말했어요. 그런데 계약 사흘 뒤 1억 2,000만 원짜리 근저당권이 설정됐고, 6개월 뒤 경매가 개시됐습니다. K씨는 경매 낙찰가 1억 5,000만 원 중 최우선변제금 5,500만 원만 배당받고 나머지 1억 2,500만 원을 고스란히 잃었어요.

실무상 가장 자주 부딪히는 지점은 바로 여기입니다. "계약 당시 등기부가 깨끗했다"는 사실이 오히려 '임대인이 의도적으로 근저당 설정을 계약 후로 미뤘다'는 기망행위의 정황 증거가 돼요. 판례 법리에 따르면, 임대인의 재정 상황이 악화돼 경매 가능성이 임박한 사정을 고지하지 않은 채 계약을 유도한 행위는 '고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것'으로 사기죄를 구성합니다.

핵심 법적 쟁점 — 채무불이행과 사기죄의 경계

전세사기 고소에서 수사기관이 가장 먼저 묻는 건 "처음부터 편취 고의가 있었느냐"입니다. 사기죄(형법 제347조)의 요건은 ① 기망행위 → ② 착오 유발 → ③ 재물 교부 → ④ 재산상 이익 취득, 이 네 단계가 모두 연결돼야 해요. 임대인이 계약 당시 변제 능력을 갖추고 있었다면, 이후 보증금을 못 돌려줘도 민사상 채무불이행에 그칩니다.

그렇다면 편취 고의는 어떻게 입증할까요? 대법원은 "피고인이 자백하지 않는 한 범행 전후 재력·환경·거래 이행 과정·피해자와의 관계 등 객관적 사정을 종합해 판단해야 한다"고 일관되게 판시해 왔습니다. K씨 사건에서는 ▲계약 직후 대규모 근저당 설정 ▲동일 임대인이 다른 세입자 4명과 동시 계약 ▲임대인의 신용불량 이력이 결정적 간접 증거가 됐어요. 솔직히 처음엔 '고의 입증이 어렵다'고 생각했는데, 임대인의 다중 피해자 패턴이 확인되는 순간 수사 방향이 달라집니다.

형법 제347조 개정 — 2025년 12월 공포

2024년 9월 대법원은 '무자본 갭투자' 방식으로 760억 원 규모 전세사기를 저지른 수원 일가족 사건 주범에게 구법 기준 법정 최고형인 징역 15년을 확정했습니다. 개정법 시행 이후에는 유사 범행에 최대 징역 30년까지 선고 가능하고, 300억 원 이상 조직적 사기에는 새 양형기준에 따라 무기징역도 가능합니다(양형기준 2025. 7. 1. 시행).

고소장 작성 실전 — 의뢰인이 99% 놓치는 단계

실제 상담에서 보면 고소장 초안을 들고 오시는 분들 대부분이 '피해 금액과 임대인 이름'만 적고 제출하려 해요. 그러면 수사기관에서 '보완 요청'이 반복되다가 수사 개시 자체가 늦어집니다. 고소장에는 아래 구조가 반드시 담겨야 합니다.

고소장 필수 구성 항목

임차인이 임대차보증금을 반환받지 못할 위험성을 고지받았다면 계약을 체결하지 않았을 것이라 보는 것이 경험칙에 부합한다. 임대인이 재정 악화·경매 개시 가능성을 묵비한 채 계약을 유도한 행위는 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것으로 사기죄를 구성한다.
— 전세사기 관련 하급심 다수 판결 법리

전세사기특별법 병행 활용 — 2026년 개정 포인트

형사 고소와 별도로, 임대차보증금 5억 원 이하이고 2025년 5월 31일 이전 계약이라면 전세사기피해자 지원 특별법 신청이 가능합니다(유효기간 2027. 5. 31. 연장). 2026년 4월 23일 국회를 통과한 개정안에는 LH 매입 후 피해 회복이 절반 미만인 경우 그 부족분을 지원하는 '최소보장금' 선지급·후정산 제도가 신설됐어요. 형사 고소로 처벌을 구하는 동시에 특별법 피해자 결정을 신청해 주거 안정을 확보하는 것이 현실적인 투 트랙 전략입니다.

지금 당장 준비해야 할 서류 3가지

① 계약 전·후 등기부등본 비교본 — 근저당 설정 시점 확인용. ② 임대인과의 카카오톡·문자 전체 캡처 + 원본 백업 — "대출 없다"는 발언이 있으면 금상첨화. ③ 보증금 이체 내역(계약금·잔금 모두) — 재물 교부 사실 입증의 기본. 이 세 가지가 없으면 고소장 자체를 제출하지 말라고 권고하는 경우도 있어요. 먼저 자료를 모으고, 그 다음에 고소장을 작성하는 순서가 맞습니다.

자주 묻는 질문

임대인이 "돈이 없다"고 하면 사기죄가 안 성립하나요?

계약 당시 재정 상태·기망 정황이 핵심입니다. 계약 후 무자력이 된 것인지, 처음부터 갚을 능력이 없었는지를 객관적 사정으로 구분해야 합니다. 개별 사건의 증거 구조에 따라 결론이 달라지므로 변호사 검토를 받으시길 권장합니다.

고소 후 수사까지 얼마나 걸리나요?

경찰 수사 개시 후 검찰 송치까지 통상 3~6개월, 기소 결정까지 추가 2~4개월이 소요됩니다. 피해자가 많거나 자료가 방대하면 더 길어질 수 있어 구체적인 진행 일정은 사건 검토 후 안내 가능합니다.

형사 고소만으로 보증금을 돌려받을 수 있나요?

형사 처벌과 보증금 회수는 별개입니다. 처벌을 받더라도 임대인에게 재산이 없으면 실질 회수가 어려워, 배당 절차·특별법 신청·추심 소송을 병행하는 것이 현실적입니다. 자세한 회수 전략은 변호사 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

본 게시물은 2026년 5월 12일 기준 현행 법령·판례를 바탕으로 법무법인 서앤율이 작성한 법률 정보입니다. 개별 사건의 구체적인 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으며, 법적 조언으로 대체될 수 없습니다. 구체적인 사안은 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.

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